UMOWA SPRZEDAŻY NIERUCHOMOŚCI - CO MUSISZ WIEDZIEĆ ?

Umowa sprzedaży nieruchomości

Umowa sprzedaży nieruchomości, zwana też potocznie umową kupna – sprzedaży pełni bardzo ważną rolę w obrocie gospodarczym. Na jej podstawie bowiem dochodzi do zmiany właściciela mieszkania, domu czy też gruntu. Bardzo często jej zawarcie stanowi wykonanie nawiązanej uprzednio pomiędzy stronami umowy przedwstępnej sprzedaży. O tej ostatniej pisałem szeroko w artykule: „Umowa przedwstępna – na piśmie czy u notariusza?” LINK.

Co to jest umowa sprzedaży nieruchomości?

Umowa sprzedaży regulowana jest przepisami Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z nimi, przez umowę sprzedaży nieruchomości:

sprzedawca - zobowiązuje się przenieść na kupującego jej własność i dokonać wydania na jego rzecz,
kupujący - zobowiązuje się odebrać nieruchomość i zapłacić sprzedawcy określoną cenę (art. 535 k.c.).

Z punktu widzenia prawnego umowa sprzedaży nieruchomości ma charakter:

dwustronnie zobowiązujący, gdyż sprzedawca i kupujący są wobec siebie zarówno wierzycielem, jak i dłużnikiem,
wzajemny, ponieważ obie strony zobowiązują się w taki sposób, że świadczenie jednej z nich (sprzedaż oraz wydanie) ma być odpowiednikiem świadczenia drugiej (zapłata ceny) - są one więc ekwiwalentne,
odpłatny,
konsensualny, z uwagi na to, że do jej zawarcia dochodzi poprzez złożenie dwóch zgodnych oświadczeń woli – do osiągnięcia takiego skutku nie jest konieczne spełnienie żadnych innych czynności prawnych.

Kto może być stroną umowy sprzedaży nieruchomości?

Stronami umowy sprzedaży nieruchomości mogą być:

osoby fizyczne,
osoby prawne - na przykład fundacje, czy spółki kapitałowe, takie jak spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, czy też spółka akcyjna, a także
jednostki organizacyjne niebędące osobami prawnymi, którym ustawa przyznała zdolność prawną, na przykład spółka partnerska lub komandytowa.

Może ona zostać zawarta także w przypadku, gdy jej obiema stronami są przedsiębiorcy lub tylko jedna z nich prowadzi działalność gospodarczą.

Co może być przedmiotem umowy sprzedaży nieruchomości?

Przedmiotem opisywanej umowy jest nieruchomość.

Co należy rozumieć przez to pojęcie? Otóż nie jest wcale takie proste.

Żaden przepis obowiązującego prawa nie definiuje wprost, czym są „nieruchomości”. Najważniejsze, z punktu widzenia prawnego, unormowanie w tym względzie zawiera art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z nim, nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Wskazany przepis zawiera więc jedynie wskazanie, jakie są rodzaje nieruchomości:

gruntowe,
budynkowe,
lokalowe.

Nieruchomości gruntowe

Nieruchomościami gruntowymi są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności. Jest to podstawowy typ nieruchomości.

Zaznaczyć trzeba, że pojęcie to jest szersze, niż wynika z przytoczonej definicji. Spowodowane to jest faktem, iż znajdujące się na nich i trwale z nimi związane budynki, trwałe urządzenia i rośliny, np. drzewa, jak również prawa związane z własnością nieruchomości są częściami składowymi danego gruntu, należąc do jego właściciela. Kupując więc dom – de facto nabywasz działkę oraz posadowiony na niej budynek mieszkalny.

Co należy rozumieć przez określenie „trwałe związanie z gruntem”, wyjaśnił szczegółowo Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia z dnia 17 stycznia 2020 roku (sygn. akt II OSK 526/18, LEX nr 2785214) wskazując, że: „Istnienie fundamentów nie jest jedynym wyznacznikiem kwalifikacji prawnej budynku jako trwale związanego z gruntem, ponieważ aktualnie dostępne środki techniczne pozwalają także na zastosowanie innych rozwiązań technicznych (…). Chodzi bowiem o to aby obiekt budowlany opierał się naturalnym siłom przyrody (…) cecha “trwałego związania z gruntem” sprowadza się do posadowienia obiektu na tyle trwale, by zapewnić mu stabilność i możliwość przeciwdziałania czynnikom zewnętrznym, mogącym go zniszczyć lub spowodować przesunięcie czy przemieszczenie na inne miejsce.”

Dodać trzeba, iż nieruchomości gruntowe mogą być:

zabudowane,
niezabudowane.

Mogą one też należeć do różnych rodzajów, ze względu na przeznaczenie, a mianowicie:

rolne,
leśne,
budowlane,
rekreacyjne,
inwestycyjne.

Domy jednorodzinne – jakie są ich rodzaje?

Zgodnie z przepisami ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2023 r., poz. 682 z późn. zm.) - „budynek” – to obiekt budowlany, który:

jest trwale związany z gruntem,
jest wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz
posiada fundamenty i dach.

Według innej definicji – budynki to zadaszone obiekty budowlane, na trwale połączone z gruntem, wraz z wbudowanymi instalacjami i urządzeniami technicznymi, wykorzystywane dla potrzeb stałych oraz przystosowane do przebywania ludzi, zwierząt lub ochrony przedmiotów mieszkalnych (rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 3 października 2016 r. w sprawie Klasyfikacji Środków Trwałych (KŚT) – Dz. U. poz. 1864).

Poza tym polskie prawo wyróżnia także pojęcia:

budynków mieszkalnych,
budynków mieszkalnych jednorodzinnych.

Te pierwsze, to w myśl wskazanego powyżej rozporządzenia, obiekty budowlane, których co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych.

Te drugie zaś, to zgodnie z Prawem budowlanym:

budynki wolno stojące albo w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej,
służące zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych,
stanowiące konstrukcyjnie samodzielną całość i w których dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku.

Z powyżej cytowanych definicji wynika, że za budynek jednorodzinny może zostać uznany:

budynek wolno stojący,
budynek w zabudowie bliźniaczej,
budynek w zabudowie szeregowej,
budynek w zabudowie grupowej.

Nieruchomości budynkowe

Powinieneś wiedzieć, że nieruchomości budynkowe to budynki, które są trwale związane z gruntem, ale na mocy szczególnych przepisów nie stanowią jego części składowej. Tym samym, są one odrębnym przedmiotem własności. Sytuacja taka ma miejsce w przypadku użytkowania wieczystego.

Nieruchomości lokalowe

Nieruchomości lokalowe stanowią, „części budynku”, będąc jednocześnie odrębnym przedmiotem własności. Jest to więc zespół pomieszczeń w budynku o jednakowym przeznaczeniu, które są przewidziane do odrębnego użytkowania. W szczególności pojęcie to obejmuje lokale mieszkalne lub użytkowe znajdujące się w danym w budynku (ustawa z dnia 29 sierpnia 2014 r. o charakterystyce energetycznej budynków - t.j. Dz. U. z 2024 r., poz. 101).

Zgodnie z ustawą z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz. U. z 2021 r., poz. 1048 z późn. zm.) - „samodzielny lokal mieszkalny” to wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych.

Z kolei „lokal użytkowy” to wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi wykorzystywane są zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne.

Według cytowanego już rozporządzenia Rady Ministrów - lokal użytkowy to część budynku zawierająca jedno pomieszczenie lub ich zespół, wydzielony stałymi przegrodami budowlanymi, albo cały budynek, niebędący mieszkaniem, pomieszczeniem technicznym, a także gospodarczym.

Do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal. Należą do nich w szczególności:

piwnica,
strych,
komórka oraz
garaż.

Musisz wiedzieć, ze „mieszkanie” może mieć status:

lokalu odrębnego, będącego samodzielną nieruchomością, a więc dysponującą udziałem we własności gruntu na którym zbudowany został budynek w którym się znajduje, albo
spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego – wówczas właścicielem gruntu jest spółdzielnia mieszkaniowa.

Trzeba zastrzec, że dla lokalu odrębnego istnieje obowiązek prowadzenia księgi wieczystej, natomiast dla lokali będących przedmiotem prawa spółdzielczego nie ma takiej powinności.

Jaka powinna być forma umowy sprzedaży nieruchomości?

Przepisy kodeksu cywilnego w sposób jednoznaczny wskazują, że umowa sprzedaży nieruchomości powinna mieć formę szczególną. Stanowią one bowiem, że umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości, powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości (art. 158 k.c.).

Powyższe oznacza, że przedmiotowa umowa musi mieć taką formę, choćby nawet umowa przedwstępna, na której podstawie została ona zawarta, miała tylko zwykłą formę pisemną. O umowie przedwstępnej sprzedaży nieruchomości szeroko pisałem w artykule: „Umowa przedwstępna – na piśmie czy u notariusza?” LINK.

Powinieneś wiedzieć, że niedotrzymanie powyższego warunku spowoduje, że zawarta umowa będzie nieważna, a wiec nie wywoła żadnych skutków prawnych (art. 73 § 2 k.c.).

Tym samym, jeśli nosisz się z zamiarem kupna domu, mieszkania czy gruntu, musisz zdawać sobie sprawę, że bez notariusza się nie obędzie!

Co powinna zawierać umowy sprzedaży nieruchomości?

Każda umowa sprzedaży samochodu powinna zawierać:

wskazanie daty i miejsca jej zawarcia,
określenie stron,
opis jej przedmiotu,
wskazanie ceny oraz sposób i termin jej zapłaty,
wskazanie terminu i zasad wydania jej przedmiotu,
inne elementy.

Data i miejsca zawarcia

Elementy są niezbędne ze względu na skuteczność podniesienia przed Sądem możliwych roszczeń z tytułu umowy. Wskazanie daty zawarcia umowy przedwstępnej ma wpływ na ustalenie jaki jest termin wymagalności wynikającego z niej roszczenia, oraz określenie czasu, w którym nastąpi jego przedawnienie. Z kolei to, gdzie została zawarta umowa ma znaczenie dla ustalenia właściwości miejscowej sądu, pod którego rozstrzygnięcie należy poddać ewentualny spór, jaki wyniknie na jej tle.

Określenie stron

Kolejnym koniecznym elementem przedmiotowej umowy jest dokładne określenie jej stron, określonych odpowiednio jako „Sprzedający” oraz „Kupujący”. Musisz pamiętać, aby dane stron podane w umowie umożliwiały ich precyzyjną identyfikację. W odniesieniu do osoby fizycznej niezbędne jest wskazanie imienia, nazwiska, adresu zamieszkania, numeru dowodu osobistego oraz opcjonalnie - numeru PESEL. Jeśli chodzi o osobę prawną lub jednostkę organizacyjną, posiadającą zdolność prawną, to konieczne dane obejmują pełną nazwę (firmę), adres siedziby, numer NIP, numer REGON, numer KRS oraz dane osoby reprezentującej ten podmiot. Najczęściej będzie to Prezes Zarządu. Umowa możne też zawierać adresy poczty elektronicznej (e-mail) stron.

Opis przedmiotu

W zawieranej umowie należy także zawrzeć precyzyjny opis jej przedmiotu, w postaci określenia powierzchni nieruchomości, jej położenia (adresu), numeru działki oraz księgi wieczystej, a także wskazania wszelkich urządzeń, jakie są z nią związane. W przypadku lokalu mieszkalnego trzeba wskazać z ilu i jakich pomieszczeń się on składa i o jakim przeznaczeniu oraz wyposażeniu.

Cena

Niezbędnym elementem każdej umowy sprzedaży nieruchomości jest dokładne określenie w niej jej ceny ustalonej przez strony.

Ponieważ umowa sprzedaży należy do umów wzajemnych, roszczenie o zapłatę ceny staje się wymagalne z chwilą spełnienia przez Sprzedawcę świadczenia niepieniężnego, a więc wydania rzeczy, chyba że strony oznaczyły w umowie sprzedaży inny termin jej uiszczenia. W tym drugim przypadku roszczenie sprzedawcy stanie się wymagalne dopiero z nadejściem tego terminu.

Właśnie dlatego, aby nie było pod tym względem żadnej wątpliwości, umowa sprzedaży nieruchomości powinna dokładnie określać sposób (np. część gotówką, część przelewem) i termin dokonania zapłaty ceny. Poza tym, jeśli doszło do uprzedniego uiszczenia przez kupującego zadatku lub zaliczki, w umowie sprzedaży należy zawrzeć postanowienie o zaliczeniu ich kwoty na poczet uzgodnionej ceny.

Warto wspomnieć, że nabycie mieszkania od dewelopera jest opodatkowane podatkiem VAT, który stanowi część ceny brutto. Ponadto konieczne jest uiszczenie podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC), który obciąża kupującego.

Wydanie przedmiotu umowy

Umowa sprzedaży nieruchomości powinna zawierać informację o tym, kiedy, gdzie i na jakich zasadach zostanie ona przekazana Kupującemu. W przypadku domu lub mieszkania w praktyce ogranicza się to do wskazania o wręczeniu nabywcy przy jej zawieraniu kluczy do drzwi wejściowych.

Inne elementy

Umowa sprzedaży nieruchomości powinna zawierać też:

oświadczenie sprzedawcy o jej stanie fizycznym oraz prawnym, a więc, że nie zawiera ona wad pod względem estetycznym oraz technicznym, a także, iż jest jej jedynym właścicielem i nie obciążają jej żadne długi oraz ograniczone prawa rzeczowe, zwłaszcza hipoteki i służebności. Powinien on także przedstawić zapewnienie o tym, iż nie są prowadzone przeciwko niemu żadne postępowania egzekucyjne, które mogą doprowadzić do zajęcia nieruchomości, a następnie jej sprzedaży na poczet długów. Najlepiej, aby fakt ten został potwierdzony odpowiednimi zaświadczeniami, zwłaszcza z właściwego Urzędu skarbowego oraz oddziału ZUS,
określenie, która ze stron ponosi koszty związane z zawarciem umowy,
własnoręczne podpisy obu stron.

Jakie dokumenty są niezbędne do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości?

Aby zawrzeć umowę sprzedaży nieruchomości, obie strony muszą udać się do notariusza ze wszystkimi niezbędnymi dokumentami, a więc:

dowodami tożsamości stron,
dokumentem wskazującym podstawę nabycia nieruchomości przez obecnego właściciela, będącego sprzedawcą, w postaci na przykład orzeczenia sądowego lub aktu notarialnego jej uprzedniej sprzedaży wskazującego kiedy i od kogo ją kupił, etc.,
wypisem z księgi wieczystej dotyczącym zbywanej nieruchomości,
wypisem z rejestru lokali, kartoteki budynków lub rejestru gruntów,
w przypadku nieruchomości gruntowych - wypisem z planu zagospodarowania przestrzennego, lub zaświadczeniem o jego braku, jak również zaświadczeniem, z którego wynika, czy działka gruntu znajduje się w strefie rewitalizacji, jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją starosty określającą zadania z zakresu gospodarki leśnej,
w przypadku sprzedaży lokali mieszkalnych - zaświadczeniem z urzędu gminy o tym, że nikt nie jest w nim zameldowany oraz zaświadczenie z administracji budynku, że właściciel mieszkania nie ma żadnych zaległości w regulowaniu opłat o stałym charakterze.

Cała wskazana powyżej dokumentacja powinna zostać dostarczona do kancelarii notarialnej przynajmniej na jeden dzień przez spotkaniem wyznaczonym do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości. Umożliwi to spokojne przygotowanie przez notariusza projektu aktu notarialnego.

Jeżeli któraś ze stron nie może stawić się w kancelarii notarialnej osobiście, wówczas może reprezentować ją pełnomocnik, działający na podstawie pełnomocnictwa sporządzonego w formie aktu notarialnego.

Warto wskazać, że oryginał umowy sprzedaży nieruchomości pozostaje w kancelarii notarialnej, zaś jej strony otrzymają po jednym wypisie. Notariusz przechowuje ją pod odpowiednim repertorium przez okres dziesięciu lat. Potem jest on przekazywany do archiwum sądowego.

Umowa sprzedaży nieruchomości a biuro pośrednictwa

Decyzja o kupnie nieruchomości jest bardzo istotna dla każdego przeciętnego „zjadacza chleba”, pociągając za sobą znaczący wydatek, niejednokrotnie pochłaniający wieloletnie oszczędności. Dlatego powinna być podejmowana po głębokim namyśle i z odpowiednią ostrożnością.

Musisz zdawać sobie sprawę, że rynek nieruchomości jest pełen sprzedających, przedstawiających z pozoru bardzo atrakcyjne oferty, które jednak pełne są „haczyków” skutkujących dla kupującego gwałtownym wzrostem kosztów już po sfinalizowaniu transakcji. Osoba niedysponująca odpowiednią wiedzą oraz doświadczeniem w zasadzie nie jest w stanie ich odpowiednio zweryfikować.

Powinieneś więc na poważnie rozważyć, czy nie lepiej skorzystać z pomocy biura nieruchomości o odpowiedniej praktyce oraz posiadającego pozytywną opinię wśród zadowolonych klientów. Własnoręczne przekopywanie się przez setki ogłoszeń, których i tak nie jesteś w stanie odpowiednio zweryfikować, a następnie samodzielny wybór sprzedawcy naraża Cię na nieproduktywną stratę czasu i co ważniejsze - pieniędzy.

Odpowiednio wybrane biuro nieruchomości zapewni nie tylko wybór najlepszej z dostępnych nieruchomości - dokładnie takiej, jaka jest przez Ciebie „pożądana”, ale także odpowiednie „prześwietlenie” wiarygodności przedstawionej przez sprzedawcę oferty, jak również sprawne i całościowe przygotowanie samej transakcji.

Dodać trzeba, że bardziej znane i posiadające odpowiednio silną pozycję na rynku biura pośrednictwa nieruchomości stale współpracują z wybranymi kancelariami notarialnymi. Dzięki temu uzyskują one "preferencyjne" warunki dla swoich klientów - często taksa notarialna w takim przypadku, dzięki pomocy notariusza, rozkłada się równo na obie strony transakcji, a więc nie obciąża tylko kupującego, lecz jest nakładana w stosunku pół na pół na każdą z nich.

Pamiętaj – wybór odpowiedniego pośrednika nieruchomości zapewni Ci zaoszczędzenie czasu, nerwów oraz pieniędzy! Wprawdzie będziesz musiał zapłacić mu odpowiednie wynagrodzenie, jednak stanowi ono jedynie drobną część sumy, którą musisz wydać na upragnioną nieruchomość. W zamian otrzymujesz: pewność, bezpieczeństwo oraz ograniczenie ponoszonych kosztów!