« Powrót do aktualności

Kredyt 2%

Leszek Czura
11.12.2023


Kredyt 2% a rynek nieruchomości

Kredyt 2% w swoim założeniu miał stanowić znaczące ułatwienie w kupnie mieszkania dla tych wszystkich, którzy nie są w stanie dokonać tego za gotówkę, a jednocześnie nie stać ich na spłatę wysokooprocentowanego kredytu. Jego celem miało też być wpłynięcie na pobudzenie rynku nieruchomości. Czy tak stało się w istocie?
 

Co to jest kredyt 2%?

Kredyt 2% to tzw. Bezpieczny kredyt przeznaczony na cele mieszkaniowe. Regulują go przepisy ustawy z dnia z dnia 1 października 2021 r. o rodzinnym kredycie mieszkaniowym i bezpiecznym kredycie 2% (t.j. Dz. U. z 2023 r., poz. 859 z późn. zm.).

Może go udzielić każdy bank, który został do tego uprawniony na podstawie umowy zawartej z Bankiem Gospodarstwa Krajowego, którego rolą jest przede wszystkim zapewnienie operacyjnej obsługi dopłat do jego oprocentowania. Natomiast wszelkie formalności związane z udzieleniem bezpiecznego kredytu „załatwia” bezpośrednio bank kredytujący, toteż z nim właśnie kontakt ma kredytobiorca.

Obecnie lista banków, które są do tego uprawnione wygląda następująco:

  • Alior Bank,

  • Bank BPS,

  • Banki Spółdzielcze Zrzeszenia BPS,

  • Bank Ochrony Środowiska,

  • Pekao,

  • Bank Spółdzielczy Rzemiosła w Krakowie,

  • Bank Spółdzielczy w Brodnicy,

  • Krakowski Bank Spółdzielczy w Krakowie,

  • mBank,

  • PKO BP,

  • SGB – Bank,

  • Banki Spółdzielcze Zrzeszone z SGB - Bankiem,

  • VeloBank,

  • Wschodni Bank Spółdzielczy w Chełmie,

  • Santander Bank Polska.

Co ważne, cała procedura w tym względzie jest w zasadzie taka sama, jak przy udzielaniu każdego innego kredytu hipotecznego. Konieczne jest więc spełnienie wymagań określonych wewnętrznymi procedurami danego banku, a przede wszystkim przedstawienie dokumentacji:

  • określającej sytuację finansową kredytobiorcy,

  • wskazujące jego źródła dochodu,

  • zawierające informacje o nieruchomości, której zakup ma być kredytowany.

Konieczne jednak jest wypełnienie dodatkowych formularzy wymaganych w programie kredytu 2%. Sam proces kwalifikacji do udziału w nim odbywa się bez udziału wnioskodawcy, który jedynie jest informowany o jego ostatecznym wyniku.

Na jakie cele udzielany jest kredyt 2%?

Bezpieczny kredyt 2% udzielany jest w celu pokrycia całości albo części wydatków kredytobiorcy, które służą zaspokojeniu jego potrzeb mieszkaniowych, a więc związanych z zapewnieniem sobie niezbędnego „dachu nad głową”.

Trzeba jednak pamiętać, że warunkiem jego otrzymania jest, aby te ostatnie były związane z:

  • budową domu jednorodzinnego, w tym z jego wykończeniem,

  • nabyciem własności gruntu lub jego części, w celu budowy na nim takiego domu,

  • nabyciem własności lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, w tym także z jego wykończeniem,

  • realizacją inwestycji mieszkaniowej kooperatywy mieszkaniowej przez jej członka,

  • nabyciem spółdzielczego prawa lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, również w przypadku, gdy stanowią one wkład budowlany oraz na cele związane z wykończeniem takiej nieruchomości.

Wskazana powyżej kooperatywa mieszkaniowa stanowi grupę osób fizycznych, które podjęły decyzje o wspólnym nabyciu działki budowlanej oraz wybudowaniu na niej domu jednorodzinnego lub budynku wielorodzinnego z mieszkaniami w celu zamieszkania.
 

Musisz wiedzieć, że udzielany kredyt 2% zabezpieczany jest hipoteką, w tym także ustanawianą dopiero po zakończeniu budowy domu jednorodzinnego lub wyodrębnieniu własności lokalu mieszkalnego, do którego rat przysługuje albo przysługiwała dopłata.

Jeśli chodzi o zdolność kredytową wnioskodawców, ważnym wydarzeniem było przyjęcie w czerwcu 2023 roku przez Komisję Nadzoru Finansowego skierowanej do banków nowelizacji Rekomendacji S, która dotyczy dobrych praktyk w zakresie zarządzania ekspozycjami kredytowymi zabezpieczonymi hipotecznie. Zgodnie z nią, zarząd banku przystępującego do uczestnictwa w realizacji programu rządowego, na podstawie dokonanej szczegółowej oceny ryzyka, powinien przyjąć podejście do oceny zdolności kredytowej, uwzględniające specyfikę przedmiotowego programu. Dotyczy to w szczególności wyliczenia wysokości rat kapitałowo – odsetkowych, jakie mają być płacone przez kredytobiorcę po uwzględnieniu szacowanej przez bank kwoty dopłat, wynikających z programu rządowego oraz ustalania poziomu bufora stopy procentowej dla tych kredytów. Dzięki rozwiązaniom zawartym w Rekomendacji S zdolność kredytowa wnioskodawców zwiększyła się przeciętnie nawet o 30 - 40%, co oczywiście w znaczący sposób ułatwia uzyskanie kredytu 2%.
 

Jakie są warunki udzielenia kredytu 2%?

Kredyt 2% może zostać udzielony, pod warunkiem, iż w dniu jego udzielenia kredytobiorca:

  • nie posiadał i nie posiada prawa własności lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego.

  • nie przysługuje i nie przysługiwało spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego.
     

Kolejnym warunkiem jest, aby prawa takie nie przysługiwały także osobie prowadzącej z kredytobiorcą wspólnie gospodarstwo domowe. Dodatkowe kryterium wymaga, aby w dniu złożenia wniosku o udzielenie kredytu kredytobiorca nie ukończył 45 lat. W przypadku, gdy kredytobiorców jest dwóch – warunek ten musi zostać spełniony przynajmniej przez jedną osobę. Dwie osoby mogą skorzystać z Bezpiecznego kredytu 2% tylko gdy są małżeństwem albo wspólnie wychowują w gospodarstwie domowym co najmniej jedno dziecko, którego oboje są rodzicami.

Poza powyższymi warunkami, opisywany kredyt może uzyskać tylko taki kredytobiorca, który:

  • prowadzi gospodarstwo domowe na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej albo poza nim, jeżeli posiada obywatelstwo polskie albo też jest wprawdzie cudzoziemcem, jednakże prowadzi gospodarstwo domowe wspólnie z osobą posiadającą obywatelstwo polskie, a kredyt ten jest mu udzielany wspólnie z nią,

  • w dniu złożenia wniosku o udzielenie kredytu nie jest ani nie był stroną umowy innego kredytu hipotecznego, zawartej w okresie 36 miesięcy przed jego złożeniem w celu pokrycia wydatków ponoszonych w związku z nabyciem lokalu mieszkalnego, domu jednorodzinnego albo spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego. Wymóg ten nie obowiązuje, gdy umowa taka została rozwiązana.

Musisz przy tym wiedzieć, iż bezpiecznego kredytu 2% nie można otrzymać na spłatę wcześniej mieszkania nabytego na inny kredyt, poprzez jego refinansowanie.

Jak wysoki może być kredyt 2%?

Kwota bezpiecznego kredytu 2% nie może przekroczyć kwoty 500. 000 zł albo też 600. 000 zł, jeżeli kredytobiorca prowadzi gospodarstwo domowe wspólnie z małżonkiem lub w jego skład wchodzi co najmniej jedno dziecko.

Sam kredyt, podlega oprocentowaniu w wysokości 2%. Stopa oprocentowania jest ustalana na okres 60 miesięcy i ma charakter stały w okresie objętym dopłatami do jego rat.

Opisywany kredyt może zostać udzielony:

  • bez wkładu własnego kredytobiorcy albo z nim, jednak nie wyższym niż 200 000 zł,

  • w walucie polskiej,

  • na okres co najmniej 15 lat.

Wkładem własnym kredytobiorcy są jego środki własne przeznaczane na pokrycie części wydatków pokrywanych w pozostałej części bezpiecznym kredytem 2%. Jeżeli udzielono go w celu pokrycia wydatków ponoszonych w związku z budową domu jednorodzinnego, wkładem własnym może być także należąca do kredytobiorcy i nieobciążona tym kredytem nieruchomość gruntowa.
 

Dopłaty do kredytu 2%

Zgodnie z obowiązującymi przepisami dopłaty rządowe do kredytu 2% obejmują 120 pierwszych, spłacanych zgodnie z harmonogramem rat kapitałowo-odsetkowych. Dzięki nim, objętą dopłatą ratę obniża się o jej kwotę przez okres dziesięciu lat.

Tym samym, programem dopłat objęte jest pierwsze dziesięć lat spłaty kredytu. Są one finansowane są ze środków Rządowego Funduszu Mieszkaniowego, utworzonego w ramach Banku Gospodarstwa Krajowego.

W okresie objętym dopłatami do rat spłata części kapitałowej kredytu następuje w częściach równych ustalanych z uwzględnieniem całego okresu jego spłaty.

Po wygaśnięciu dopłat spłata następuje w ratach równych, chyba że kredytobiorca złoży wniosek o utrzymanie dotychczasowego sposobu spłaty.

Po dziesięciu latach, gdy ustaną dopłaty, bezpieczny kredyt 2% będzie oprocentowany stopą zmienną.

Wysokość dopłaty obliczana będzie zgodnie ze wzorem:

Dopłata = saldo kredytu * (W-2%)/12

gdzie “W” oznacza obowiązujący w dniu ustalenia stopy oprocentowania bezpiecznego kredytu 2% wskaźnik średniej kwartalnej stopy procentowej.
 

Kredyt 2% a rynek mieszkaniowy

Program kredytu 2% ruszył od lipca 2023 roku, a popyt przekroczył wszelkie oczekiwania. Zgodnie z danymi podanymi przez przedstawiciela BGK, do końca listopada do banków, które biorą w nim udział wpłynęło łącznie 72,4 tys. wniosków, zaś liczba podpisanych umów wyniosła 44,4 tys.

Paradoksalnie, wszystko to przyniosło skutki raczej nieplanowane przez ustawodawcę.

Przede wszystkim, wprawdzie w 2023 roku nie wprowadzono żadnego limitu w zakresie liczby składanych wniosków, jednak dopłaty na przyznane kredyty obciążają pulę przewidzianą na kolejne dwanaście miesięcy. Wskutek tego, środki zarezerwowane w programie rządowym na 2024 rok są obecnie na wyczerpaniu. Oczywiście spowoduje to drastyczne ograniczenie dostępu do kredytu 2% w nadchodzącym roku.

Poza tym, z jednej strony ceny nieruchomości znacząco wzrosły, a z drugiej - nastąpiło poważne ograniczenie podaży na rynku, dzięki czemu gwałtownie skurczyła się liczba mieszkań przeznaczonych do sprzedaży. Według raportu AMRON - SARFiN w ciągu zaledwie dwóch miesięcy w Warszawie ceny mieszkań wzrosły o 5 %, w Krakowie o 7 %, a we Wrocławiu o ponad 6 %.

Z danych przedstawionych przez Morizon i Gratka wynika, że największe zmniejszenie liczby ofert sprzedaży mieszkań odnotowały w lipcu 2023 r. takie miasta, jak:

  • Warszawa - 33%,

  • Kraków - 28%,

  • Wrocław - 25%.

Z kolei według portalu Otodom - 1 czerwca 2023 r. w jego bazie znajdowało się łącznie ponad 136 tys. ogłoszeń sprzedaży mieszkań, zaś pod koniec lipca 2023 r. ich liczba spadła do około 127 tys., w połowie września do 120 tys.

Uruchomienie programu kredytu 2% spowodowało również szereg negatywnych skutków o pobocznym wydawałoby się charakterze, jednakże bolesnych dla kredytobiorców. Do najważniejszych należą:

  • wydłużenie czasu oczekiwania na przyznanie kredytu przez bank, spowodowane koniecznością rozpatrywania przez nie znacząco zwiększonej liczby wniosków,

  • zmniejszenie dostępności rzeczoznawców majątkowych oraz przedsiębiorstw zajmujących się pracami wykończeniowo – remontowymi, spowodowane radykalnym wzrostem popytu na ich usługi.

Powyższe oznacza, że rządowy program kredytu 2% ma charakter dość kontrowersyjny, zaś ilość skutków niekorzystnych dla kredytobiorców w zasadzie dorównuje tym pozytywnym. Dlatego warto bacznie przyglądać się jego dalszym następstwom, gdyż wnioski według założenia przyjętego przez ustawodawcę mogą być składane przez wszystkich chętnych aż do roku 2027.

Ta strona wykorzystuje pliki cookies w celach statystycznych oraz w celu dostosowania naszych serwisów do indywidualnych potrzeb klientów. Zmiany ustawień dotyczących plików cookie można dokonać w dowolnej chwili modyfikując ustawienia przeglądarki. Korzystanie z tej strony bez zmian ustawień dotyczących cookies oznacza, że będą one zapisane w pamięci urządzenia.

rozumiem